居间合同中物业所在地不能作为房地产居间合同的合同履行地

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居间合同中物业所在地不能作为房地产居间合同的合同履行地

摘要:《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条规定:因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。对房地产居间合同,该合同的履行地应当如何确定,在司法实践中存在不同的理解。笔者认为,居间合同中不能简单地以物业所在地作为房地产居间合同的合同履行地来确定管辖,若双方没有事先约定,居间合同纠纷宜以被告所在地来确定管辖。

——广东惠邦律师事务所孙大勇

笔者曾代理一起房地产居间合同纠纷案,原告是深圳宝安区的一家房产中介公司,被告是深圳福田区的一家公司,原告最初确定的管辖法院是居间合同物业所在地的龙岗法院。根据原告的诉称:被告曾经找原告作为房地产中介,要求寻租工业用仓库,原告带被告看过仓库后,被告绕过原告直接找仓库所有人签订了租赁合同,没有支付任何费用。原告遂根据二者当初签订的《中介服务协议书(看楼书)》中约定的诚信条款:“甲方(甲方亲属、授权人、委托人或代理人)违背诚信原则,直接或间接与该物业业主联系,并最终租入或购买,必须支付叁个月租金给我公司”向被告追究违约责任。

接受被告的委托后,笔者发现原告是有备而来,证据中有《中介服务协议书》、被告员工A(姓名已隐去,下同),以及被告员工A与原告的通话录音。在录音中被告员工A答应就中介服务费用同公司老板商讨。尽管《中介服务协议书》中并无被告公司的签章,但是在《中介服务协议书》中签字的确实是被告公司的员工A,在录音中被告的员工A承认原告确实带其看过《中介服务协议

书》约定的物业,且被告公司确实同该物业的业主签订了租赁合同。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定:采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。如果被告方以未在《中介服务协议书》上签字,被告主体不适格为由要求法院驳回原告的诉讼请求,原告可能会以其已向被告履行合同主要义务,被告已经接受为由,向被告主张合同违约责任。也许,原告正是仰仗《合同法》的这条规定才向被告兴讼的。

经仔细研究原告提交的证据,并同被告进行详细沟通后,笔者了解到被告的另外一名员工B实际上很早就已经同物业业主进行过沟通洽谈了,其日期早于员工A同原告的洽谈时间。员工B的洽谈属于授权洽谈,员工A的洽谈没有经公司授权,不属于公司行为。事情的来龙去脉倒是很简单,但是仅以公司管理不规范为由,以说服法官相信整个事情的经过,笔者感觉:这是一个问题。

最后,为保险起见,笔者建议被告采取迂回的办法处理该案,即提起管辖异议。通过管辖异议,给原告被告双方留下足够的诉讼时间,实现以下几个目的: 1、打击原告的锐气,让其重新思考和评价本案的胜诉概率;2、通过管辖异议过程中的交锋让原告意识到自己证据方面的缺陷;3、为被告留下足够的取证时间;

4、让原告部分接触到一点被告的实体证据和未来的答辩理由,以动摇原告胜诉的信心,逼其撤诉;

5、通过转移管辖,打消对方律师的主场优势心理(对方律师办公地在龙岗)。

诉讼策略确定后,笔者首先向深圳市龙岗区人民法院提起管辖异议,请求将本案移送到被告所在地深圳市福田区人民法院。龙岗法院效率之高令人称奇,笔者周五下午提交的异议申请,周末已过就被通知异议申请理由不能成立,申请被驳回。龙岗法院在异议裁定书中写道:“本院认为,本案是因合同纠纷提起的

诉讼,被告住所地或者合同履行地人民法院均有管辖权。员工A与本案原告签订《中介服务协议书(看楼书)》时为本案被告的监事,且根据该《看楼书》约定的服务内容系在本院辖区内提供服务,而原告所提供的其工作人员与员工A 的通话记录,可以显示原告已提供了一定的居间服务,本案合同得到了一定的履行,并非被告所称的本案合同履行地无法确定,故本院作为该居间合同的履行地法院对本案有管辖权。据此,被告所提的管辖权异议缺乏事实和法律依据。……”没办法,如果笔者只能另行向深圳中院提起上诉,如果深圳中院维持原驳回裁定,打击的倒不是对方的锐气,倒是自己的锐气受挫啦!

龙岗法院的一审裁定令笔者意识到:居间合同中物业所在地不能作为房地产居间合同的合同履行地并不是司法界或者实务界的共识,笔者必须在上诉中使出浑身解数辨析法理、深入分析,以确保能够说服深圳中院法官。为此,笔者在上诉中就主要异议理由详细阐述如下:

1、龙岗法院认定《协议书》约定的服务内容系在龙岗法院的辖区内提供服务没有任何事实依据。

从《协议书》双方约定的内容来看,其主要约定为:“一、甲方委托乙方介绍下列房产,……”;“四、甲方确认以下物业由乙方提供:坂田医院对面益鹏储运①布龙公路②大磡村”。可见双方对乙方的义务并没有进行明确的约定,乙方的义务仅仅是笼统的“介绍”,被介绍的楼盘座落在龙岗区。根据现实中房地产中介服务的商业习惯,房产租赁居间服务一般包括:承租方与中介的约谈、中介对房产的介绍、承租与出租双方约谈、带承租方看楼、租赁合同签订、租金与押金的交付、租赁登记手续办理等等。而上述居间服务地点一般都会不同,除了“带承租方看楼”是在龙岗区履行外,其余几项服务内容一般发生在被上诉人所

在地或者承租方与出租方约定的其他地点。因此,龙岗法院认定“《协议书》约定的服务内容系在本院辖区内提供服务”缺乏事实依据。

2、龙岗法院以“本案合同得到了一定的履行”就认定房地产所在地为合同的履行地没有任何法律依据。

如前所述,由于房地产居间服务的特殊性,其所谓的合同履行地是不确定的。龙岗法院仅以被上诉人可能带第三人员工A看过楼,被看的楼座落在龙岗区就认定合同的履行地在龙岗,没有法律依据。如果按照龙岗法院的推理,被上诉人也可以把管辖地选择在被上诉人的住所地即宝安区,因为只有被上诉人先向第三人员工A介绍房产信息,员工A有意向才会被带去看楼,被上诉人在宝安介绍房产信息实际上也是对合同做了一定的履行。按照这种逻辑推理,最终导致的结果就是房地产居间合同存在多个所谓的合同履行地。对该多个所谓的合同履行地龙岗法院仅根据起诉时原告的选择认定其中的一个履行地,这种认定本身没有任何法律依据。

3、本案并未约定合同履行地,根据居间合同法律特征,无所谓合同履行地法律概念,龙岗法院以房地产所在地作为房地产居间合同的履行地没有法律依据。

居间合同中,受托方合同义务是提供相关信息、媒介服务等促使双方达成协议而据此向委托人收取服务报酬。带客户看楼仅是提供信息、服务的方式之一,对房产信息的当面介绍、电话介绍,甚至电子邮件、QQ沟通等等均属于信息、服务的提供方式。但这些方式的时空、地点是不同的,甚至可能是随时变动的,例如乘车过程中的电话沟通。显然,本案中龙岗法院认为所有的房地产居间合同纠纷都有合同履行地,且都应在被介绍房地产所在地,因为委托承租人几乎都要

在房地产中介方陪同下去看楼。按照龙岗法院的裁定推理:所有房地产居间服务合同发生的诉讼,只能由房地产所在地或者被告住所地法院管辖。上诉人认为,龙岗法院的上述逻辑推理没有任何法律依据。

综上,一审法院据以驳回上诉人管辖权异议裁定依据难以成立,请求上级法院撤销原裁定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条规定:因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。由于本案的合同履行地难以确定,请将本案移送到被告住所地即福田区人民法院审理。

经过几个月的审理,2007年9月25日,深圳中院正式裁定如下:“……介绍委托人看楼并不是居间合同的全部内容,以物业所在地作为房地产居间合同的履行地缺乏法律依据。鉴于双方当事人未对合同履行地作出约定,本案应由上诉人所在地管辖。上诉人的上诉理由成立,其上诉请求本院予以支持。原审裁定认定事实不清,适用法律不当,处理欠妥,应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条、第一百五十四条之规定,裁定如下:一、撤销深圳市龙岗区人民法院(2007)深龙法民初字第4707号民事裁定;二、本案由深圳市福田区人民法院管辖。本裁定为终审裁定。”

案件移送到深圳福田区人民法院后,正如笔者所预期的那样,在本案开庭审理的前一天2007年12月18日,原告向福田区人民法院申请撤诉,本案未经审理迳行裁定结案。

责任编辑:孙大勇,中国司法部注册律师

联系方式:0755-********,137********

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